L’ipoteca sulla casa vale soltanto a specifiche condizioni. Il Fisco deve rispettare la regola del preavviso al contribuente.
Com’è noto, l’ipoteca sulla casa consiste in una modalità di tutela con cui un creditore – tipicamente la banca che dà i soldi in prestito o si impegna con un mutuo – tutela la sua integrità economica in ipotesi nella quale il debitore (l’acquirente dell’immobile) non sia in grado o non voglia pagare le rate del mutuo, collegato all’acquisto dell’abitazione. In sostanza l’istituto di credito si tutela contro il caso dell’insolvenza del cliente: grazie all’ipoteca il creditore può espropriare il bene in oggetto, per proteggersi economicamente.
Analogamente l’ipoteca sulla casa può essere utilizzata dal Fisco, contro chi non paga le cartelle esattoriali e dunque dà luogo a debiti fiscali non saldati per un periodo di tempo prolungato.
Ebbene, talvolta l’ipoteca sulla casa può però essere contestata. E’ il caso relativo alla nullità dell’iscrizione di ipoteca senza preavviso, ma di che si tratta in concreto? Di seguito in breve lo chiariremo.
Ipoteca sulla casa senza preavviso: quando?
Il preavviso altro non è che una comunicazione preventiva, grazie alla quale il contribuente viene posto nella condizione e sollecitato ad estinguere il debito. Si tratta di un step anteriore all’ipoteca vera e propria, una sorta di avvertimento prima di avanzare nell’iter che può condurre alla vendita forzata del bene.
Ebbene, la legge precisa che l’obbligo del preavviso – prima dell’iscrizione dell’ipoteca sulla casa – non vale per i privati ma solo per il Fisco. Proprio così, l’iscrizione di un’ipoteca sull’abitazione deve essere preceduta da un preavviso di almeno 30 giorni.
La finalità è appunto quella di tutelare il diritto alla difesa del proprietario dell’immobile, consentendogli di fare eventuali osservazioni o pagare le somme – anche con rateizzazione – al Fisco, prima che l’iscrizione esplichi tutti i suoi effetti.
Nullità dell’ipoteca in assenza di preavviso
La giurisprudenza è univoca nell’affermare che, senza preavviso, l’ipoteca è da considerarsi nulla e quindi priva di effetti. Sarà compito del Fisco provare allora l’effettivo invio del preavviso, e ciò potrà avvenire esclusivamente con:
- l’avviso di ricevimento della raccomandata a.r.;
- per chi è iscritto all’Inad (Indice Nazionale dei Domicili Digitali) con la ricevuta di spedizione della PEC.
Si tratta di regole che tutelano il contribuente debitore. In ipotesi di iscrizione di ipoteca, sarà dunque compito dell’agente della riscossione far avere al proprietario dell’immobile una comunicazione preventiva. La comunicazione avrà un contenuto specifico e dovrà infatti avvertire il contribuente che, senza il versamento delle somme dovute entro 30 giorni, il ruolo sarà titolo di iscrizione dell’ipoteca sull’immobile.
Conclusioni
L’iscrizione di ipoteca su un immobile consiste in una particolare garanzia che il creditore sfrutta, allo scopo di evitare che il debitore possa cedere i propri beni e così sottrarsi al rischio di un pignoramento. L’ipoteca permette di mettere all’asta la casa pur se ceduta ad un terzo soggetto.
Come visto sopra, vi ricorrono non solo le banche ma anche l’Agenzia delle Entrate e l’Agente per la Riscossione in ipotesi di debiti fiscali. Tuttavia in quest’ultima situazione vanno rispettate alcune condizioni, ed in primis e la comunicazione preventiva in modo che il contribuente sia posto nella condizione di pagare finalmente il dovuto.